2024年12月13日下午，由深圳市资产管理学会主办的全球大湾区金融市场一线思想者——首席观察系列讲座第二十四期暨社会公益大讲堂活动圆满结束，直播间共计2500余人次观看。本期深圳市资产管理学会邀请了国联证券房地产首席分析师杜昊旻，为大家分享“止跌回稳‘曙光初现’，价值修复‘行则将至’”主题讲座。
巴曙松教授致辞
学会创始会长 巴曙松教授
各位直播间的观众朋友们，大家下午好。非常欢迎大家参加今天的首席观察系列讲座。学会举办首席观察系列讲座旨在邀请行业知名分析师将结合自身研究经历和行业前沿问题进行讲授并开展讨论，促进广大民众投资机会与思想的交流，向投资者直接传递分析师最新研究成果，推动资管行业健康发展。
资本市场是一个信息交易定价的市场，市场中对于信息的判断很大程度上会影响我们个人的决策。首席观察系列讲座邀请到的不同行业、不同领域的优秀分析师，他们的分析框架以及对于数据的分析逻辑都可以供大家参考。特别是学会的参与者及会员能够直接与知名的优秀分析师交流沟通。
当前，金融市场不断发展改革，行业形势更加复杂，市场需求更加广泛，投资前景有利，但是投资风险尚存。大家对于投资知识和专业建议的需求越来越多，相信本次活动会给大家带来很多启发和收获。
再次感谢本场主讲人的精彩分享，也感谢各位的积极参与。谢谢！
主讲嘉宾分享
国联证券房地产首席分析师 杜昊旻
讲座伊始，杜昊旻对地产近两年行情进行分析并作出展望。他认为政治局会议后，止跌回稳的曙光已经出现，房地产价值修复即将到来。全国楼市销售情况显示，11月份成交量环比增长，尤其是上海、深圳等城市，二手房房价降幅收窄，甚至有个别盘出现涨价现象。止跌回稳的意义较大，旨在防范房价波动对企业、居民端资产的影响，尤其是房企负债不变的情况下，资产端价值下降会带来一定的金融风险。
全国房地产市场在政策的支持下，呈现出积极的变化。特别是在一线城市，如上海和深圳，这些城市的房地产市场已经出现了明显的回暖迹象。例如，11月份，上海二手房成交量创下了近五年的新高，而深圳的新房成交量也显著增长。政策的实施效果显著，自9月26日中共中央政治局会议以来，一系列支持政策陆续出台，包括放宽限购、降低首付比例和贷款利率等措施，这些政策旨在稳定市场预期，促进房地产市场的健康发展。
当前的房地产市场中需求端的政策调整显著降低了居民的购房成本。全国性的房贷利率已经降至3.1%，而首付比例也有所降低，首套房最低首付比例调整为15%，二套房最低首付比例调整为25%。这些政策的实施，使得购房门槛进一步降低，从而刺激了购房需求。
过去三年，一线城市的限购、限贷等政策非常严格，但近年来已有所优化，如宽松限购、降低首付、调整土地供给等。目前，一线城市的宽松程度已经超过了2014年地产牛市前的宽松程度，头部企业的市值和拿地市占率一直在提升，但利润率有所降低。
今年房地产市场的利润率相对较好，尤其是在上海等一线城市。头部企业凭借资金实力雄厚，愿意在这些城市拿地。然而，小企业很难在这样的环境下拿地。此外，今年的土地供应越来越注重确定性，中内环的土地价格较高，而外环和二线城市郊区土地压力较大。未来，地方政府可能会选择市中心位置较好的土地进行出让，房企的谈判空间相对较大。在这样的情况下，龙头企业可以利用资金优势在核心城市核心区域获取高质量的改善型住宅地块，从而获得确定性。因此，房地产市场的利润率正在逐步恢复。
政策方面，政府也在积极采取措施以稳定房地产市场。例如，通过货币化安置和优化信贷政策等手段，促进房地产市场的平稳健康发展。这些政策的实施有助于提高居民的购房意愿，并可能在未来几年内逐步改善房地产市场的整体利润率。尽管市场对房地产的未来仍持谨慎态度，但随着政策的支持和市场调整，房地产企业的利润率正在逐步恢复。因此，房地产企业需要灵活调整策略，抓住核心城市的优质地块，以实现长期稳定的发展。
货币化安置是近年来政府为解决棚户区改造问题而推出的一项重要政策。这项政策允许政府以货币形式补偿被拆迁居民，然后由居民自行选择在商品房市场上购买住房。这种做法不仅提高了居民的选择权，还能够加快改造进程，减少过渡期的等待时间。
从市场反应来看，货币化安置政策对房地产市场的去库存有一定帮助。根据测算，100万套的货币化安置可以带动约1亿平方米的住宅销售，占全年总销售规模的约10%。这表明货币化安置能够有效刺激市场需求，促进房地产市场的稳定发展。
同时，货币化安置政策也面临一些局限性。例如，虽然货币化安置可以快速释放购房需求，但其效果可能因城市而异。在一些房价涨幅较快的城市，货币化安置的比例可能会降低，转为实物安置为主。此外，货币化安置的实施需要结合当地房地产市场的实际情况，因地制宜地推进。
总体而言，货币化安置作为一种政策工具，在当前房地产市场中发挥着重要作用。它不仅有助于改善居民的居住条件，还能通过刺激市场需求来促进房地产市场的健康发展。然而，政策的实施需要综合考虑各地的实际情况，以确保其效果的最大化。
最后，杜昊旻预计明年新开工面积和销售规模将有所下降，但企业利润有望修复。竣工单方面，由于去年高交付基本结束，预计将继续下滑。开发投资金额也将呈现下滑趋势。然而，房企的利润正在逐步修复，历史包袱小的企业能够在12线城市持续拿地，产生有产品力的产品，带来品牌溢价。在政策改变后，地产股有望迎来一波反弹。
免责声明：文章观点仅代表嘉宾作为研究人员的个人意见，不代表投资建议。
问题一：近期中央政治局会议提出适度宽松的货币政策，是否有助于房价止跌回稳？
答：在适度宽松的货币政策下，房贷利率可能进一步下行，这将降低购房成本并提高购房欲望。租金收益率与房贷利率的差距缩小，使得购房决策更具性价比。同时，十年期国债利率低于租金收益率，表明房价有望企稳。此外，房地产作为重要的保值资产，在宽松货币环境下，居民对房地产的投资需求将明显增加，因此明年房地产市场具有一定的看点。
问题二：在现行的低利率环境下，房贷利率是否还有进一步下探的空间？
答：房贷利率的进一步下行需要满足两个前提条件：一是存款利率的进一步下降，二是公积金利率的下行。这两个条件对于银行来说至关重要，因为如果房贷利率下降到与公积金利率相同水平，将对银行造成较大的压力。因此，应该先看到这两个条件的实现，然后再期待房贷利率的进一步下行。
问题三：从投资角度分析，您觉得是购买房地产板块ETF好，还是国企大房产公司更有投资价值？
答：房地产ETF的成分非常复杂，包括了剥离掉房地产主业的公司、纯城投类公司以及一些国央企。因此，它更多地被视为一个行业β，而非单一的房地产投资工具。在当前市场环境下，头部国央企在拿地强度上远超行业平均水平，尤其是在一线城市持续拿地并获得利润修复。相比之下，中小房企的拿地强度较弱，因此我们认为这些公司可能无法像头部国央企那样在市场波动中保持优势。
从这个角度来讲，如果单独考虑头部国央企的表现，可能会显著优于整个房地产ETF的表现。因此，可以考虑将这些企业单独拿出来进行投资，以期获得更高的收益。这种策略可能会在未来的市场波动中显示出更强的抗风险能力。
杜昊旻，2021年8月加入国金证券，担任地产首席分析师。
• 观点鲜明且准确率高。在恒大、融创、碧桂园等房企危机爆发后，第一时间分析调研，撰写分析报告，市场反响热烈；房地产税试点获授权公布后，旗帜鲜明判断是利空出尽；把握行业格局走势，2022年起率先推荐逆势增长的建发国际集团、绿城中国和滨江集团等改善型房企，配套公司深度和系列专题报告，为客户创造价值，获市场高度认可。政策预测精准。2022年3月明确提示地产调控政策转向宽松；2022年11月精准预判金融三支箭落地及影响；2023年推演一线城市调控政策逐步从外围向核心，从社保年限降低到取消限购的宽松路径，均被一一验证。。社会知名度高。多篇报告核心观点被财新网、证券时报等知名杂志引用，多次被央视财经、上海电视台等权威媒体采访。
2019-2021年，担任建发房产总经理助理，负责资本市场及投关工作，是建发国际与建发物业的投关负责人。
• 主导建发物业的分拆上市全过程，引入Hillhouse，Cederberg，oceanlink等知名投资机构作为战略投资机构。建发国际从2019年的60亿市值至今成长为近350亿市值的港股房企（含建发物业），是港股市场过去三年表现最好的房企之一，获得了2020-2021的格隆汇最具成长上市公司奖。
2014-2018年，担任申万海外原材料分析师。
• 2016-2017年挖掘供给侧改革下的水泥及造纸相关的投资机会。曾获2017年ASIA MONEY港股最佳原材料分析师第二名，所在的海外团队获得2014-2018的新财富最佳海外研究团队的第二名及第四名。
致谢
本期活动由深圳市资产管理学会主办。兴业银行深圳分行、招商银行深圳分行、招商证券、凯伦股份、阿博茨科技、恒之源、普路通、神州通集团、有所为集团以及深圳市社会公益基金会·传薪教育公益基金支持。
（文字|齐文雪，编辑|齐文雪，校对|庄岚，责编|冯星鑫 李俊骁）
